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花样年城市更新可售货值2829亿元 潘军紧盯现金流和利润

2021-08-27 10:43  来源:bet3365娱乐场手机版 王丽新

    本报记者 王丽新

    “房地产现在进入下行通道,整体来看,7月份行业的周转率包括销售速度都出现下行,第二波集中供地速度也在减缓,过去大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在看起来更强调现金流和利润。”8月26日下午,在花样年2021年中期业绩说明会上,董事会主席潘军向《证券日报》等媒体和投资者表示。

    在行业底层经营逻辑生变的市场格局下,花样年交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日,花样年实现合同销售金额281.2亿元,同比增长60.6%;总收入109.5亿元,同比增长18.5%;归属于母企业股东的净利润1.53亿元,同比增长58.7%。

    至于在行业变局中如何寻找自身发展路径,潘军表示,过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏,花样年要把经营重点放到整体的运营效率上,要确保现金流的安全。

    调整投资节奏

    2021年,花样年积极响应国家“房住不炒”政策和宏观调控,对投资策略进行优化调整,通过精准投资“有质量地拿地”,项目快周转和高溢价“两手抓”,树立“产品为王”的经营理念,满足年轻一代住房需求,实现“供给侧”改革。

    截至6月30日,花样年总规划土地储备3843万平方米,新增6幅土地,新增投资项目107万平方米,权益建筑面积约54万平方米,总地价约103亿元,权益地价约62亿元;新增可售货值约198亿元,权益可售货值约107亿元,城市更新项目2094万平方米,总货值4671亿元,可售货值2829亿元。

    潘军称,2021年预计花样年的城市更新项目可售80亿元,2022年会超过200亿元。

    在城市布局方面,花样年围绕长三角、成渝、粤港澳大湾区、京津冀都市圈及华中都市圈,花样年持续扩大战略纵深,购地方式从以往的收并购为主转为以招拍挂为主,项目规模以中小型为主,平均总建筑面积18万平方米,通过合适的项目体量来保证“做快做精”,自2019年至2021年上半年,企业两年半时间里合共购入32幅土地。

    同时,花样年继续发挥旧改优势,在大湾区各地政府陆续出台的旧改政策支撑下,通过旗下花样年城市发展运营集团深度研究城市更新政策、参与城市发展建设。企业目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段,规划总建筑面积约2094万平方米,为未来发展提供动力。

    “作为深耕大湾区大本营的老牌房企,花样年在城市更新领域积累了大量人才和经验,部分城市更新项目的毛利率高达60%以上,若能加快这类项目转化速度,将为花样年的规模扩张提供助力。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,尤其对花样年来说,可以引入想进去大湾区的房企合作旧改项目,再通过与这些房企合作进一步拓展其他城市土地资源,完成二次创业的突进。

    在拿地投资方面,花样年管理层在上述业绩说明会上表示,采取招拍挂+收并购,比如明确土地画像,容积率小于等于2.5,产品存在溢价空间,土地总价15亿元以内,规模在15万平方米以内,采取快周转策略;利用城市更新项目,开拓大湾区项目,加速项目转化;收购一线城市核心地段旧楼,通过改造提升旧楼品质及品牌效应获得较高的投资回报。

    潘军进一步称,土地的选择方面要确保能够有现金流利润的,所以在考核机制方面也进行了相应的调整,不仅考核销售规模,更重要的是销售以后可用现金流的考核,这也改变了过往行业一贯的看销售速度的情况,现在有的销售没有现金流,对于企业来说压力就比较大。

    提前安排到期债偿还事宜

    对于2021年的花样年来说,其管理层认为,今年的“换仓”重点是钱。2021年上半年,花样年大力拓展境内外银行渠道融资,有效调整境内外债务结构,积极持续对财务状况进行优化。

    截至2021年6月30日,企业保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%;74.8%的净负债率继续维持在良好稳健水平。

    企业境内多个开发项目取得银行开发贷,银行贷款占总借款比例提高至20%;境外获得集友银行11亿港元贷款额度,彩生活获得1.5亿美金银团贷款额度。企业计划到2021年底将美金债占总债务比例下降至50%以下,促使融资结构更加平衡,有效降低融资成本。

    2021年5月份以来,境外房地产美金债整体市场波动加剧,企业董事会和管理层对此高度重视,并积极采取了系列措施有效应对。一方面,企业持续进行二级市场债券回购及美金债要约回购,以稳定二级市场价格,保护投资人的利益;另一方面,于6月份成功发行2亿美金3年期美金债,凸显出资本市场对花样年稳健财务和长远发展的认可。

    配合要约回购,花样年将进一步降低今年内到期的美金债金额,延长美金债远端到期,有效实现债务年期结构的优化管理。

    在债务管理方面,花样年管理层向《证券日报》等媒体和投资者人表示,针对10月到期的美金债券已准备好资金到期偿还,对于12月到期的美金债将通过自有资金偿还,资金来源包括已有资金及出售大宗资产,针对12月到期的人民币债券,企业已启动再融资工作,针对2022年和2023年到期的美金债券,将提前通过要约回购和交换要约手段对其进行管理,改善企业的债务年期结构。

    总体而言,在潘军看来,从中长期来说,地产行业仍然是一个对国民经济非常重要的行业,短期来看是国家在重点调控的行业,重点调整行业规则。“但是大家相信,中国老百姓仍然是需要好房子和好服务的,大家会坚定不移地提升专业能力和现金流,为大家提供好房子。”

(编辑 孙倩)

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